BuroKoek ontwikkelt Koopscan voor toekomstige eigenaren van een historisch of monumentaal pand
Sta je op het punt om een monumentaal of historisch pand te kopen waar je hart sneller van gaat kloppen? Wacht. Lees eerst onderstaande gratis 10 tips en laat een Koopscan door BuroKoek uitvoeren als je significante wijzigingen aan een monument wilt aanbrengen. In onze Koopscan onderzoeken we de (on)mogelijkheden van het monument in relatie tot je wensen en budget.
“We hebben inderdaad eergisteren getekend; bubbels!
Jullie ideeën hebben ons zeker op een vers pad gezet. Heel fijn.”
Nieuwe eigenaar Rijksmonument
1. Voldoet de ligging van het monumentale pand?
Doe geen enkele concessie als het gaat om de locatie. Deze verander je niet. Monumentale panden liggen doorgaans in gebieden die ontwikkeld zijn. Dat geeft houvast voor de toekomst. Ga na bij de gemeente of er wijzigingen op stapel liggen in het bestemmingsplan. Hoe is het uitzicht? Is er sprake van recht van overpad op het perceel die mogelijke toekomstige plannen kunnen beïnvloeden? Zoek dan uit wat dit inhoudt en praat zo nodig met buurtbewoners. Is er voldoende parkeergelegenheid? Zijn er openbare gelegenheden die de nodige reuring kunnen geven? Het type bestrating of drempels op doorgaande wegen kunnen van invloed zijn op omgevingsgeluiden en dus jouw woongenot. Maak een lijstje van punten die belangrijk voor jou zijn. Er kan heel veel veranderen aan het pand van je dromen, maar niet de locatie.
2. Voldoet de oriëntatie van het pand?
Ben je een zonaanbidder? Of zoek je juist verkoeling in de zomer. De oriëntatie (waar komt de zon op en gaat hij weer onder) van het monument is onveranderlijk. Staan er grote bomen die voor schaduw zorgen? Is er veel inkijk in de tuin? Komt er voldoende daglicht binnen in de leefruimtes? Wil je wakker worden met de ochtendzon? Waar staat de avondzon? De hoeveelheid daglicht is bepalend voor ons woongenot. De oriëntatie van het monument bepaalt dan hoeveel impact een dergelijke ingreep heeft en of dit een goede investering is. Bekijk op een luchtfoto of kadastrale kaart (https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/zoeken/locatie?regelsandere=regels) waar het noorden ligt (dit is bovenaan) en onderzoek de invloed van de opkomende zon (oosten) en de dalende zon (westen) op de functie van iedere ruimte.
3. In hoeverre is het mogelijk om het monument te verduurzamen?
Energie labels zijn niet verplicht bij de verkoop van historische panden en/of monumentale panden. Dit maakt het lastig om te weten waar je begint met het verduurzamen. Onderzoek eerst of de buitenschil geïsoleerd is; vloeren, wanden, ramen en dak. D.m.v. een infraroodcamera is te zien of er koudebruggen (warmtelekken) in het pand zijn. Een belangrijk aandachtspunt wat betreft het glas: dubbelglas of thermopane past vaak niet in een oud kozijn, omdat het glas nu dikker is dan toen. Monumentenglas daarentegen past prima, maar lost de kiervorming in oude kozijnen niet op. Bekijk de kozijnen zorgvuldig. Zoek uit wanneer een renovatie gedaan is om te weten wat de kwaliteit van de verduurzaming was. Klop tegen de binnenzijde van de buitenmuren om te horen of ze hol klinken, dan is er hoogstwaarschijnlijk een voorzetwand geplaatst. D.m.v. boringen door een aannemer kom je erachter hoe de huidige opbouw is.
4. Wat is de staat van de verwarmings-installatie en is deze duurzaam/ energiezuinig?
Er is vandaag de dag een enorme diversiteit aan mogelijkheden om een pand te verwarmen. Ga je het pand plaatselijk verwarmen door de hoofdruimtes centraal, en de overige ruimtes incidenteel te verwarmen? Conventionele vloerverwarming wordt nog steeds geadviseerd als hoofdverwarming. In overige ruimtes kan bijv. elektrisch verwarmd of gekoeld worden. Vooral bij een monument kom je al gauw uit op maatwerk. Of een moderne technische verwarmingsinstallatie rendabel is kan je het beste navragen bij een erkende installateur. Moderne installaties vragen vaak om meer ruimte en het gewicht van een buffervat kan niet altijd op een houten balklaag.
5. Wat is de staat van de elektra en zijn er voldoende groepen in de meterkast?
Bekijk de meterkast van het pand. Zie je een stoppenkast of zie je een groepenkast? Door te verduurzamen zijn meer groepen nodig. Denk aan vloerverwarming, een inductiekookplaat en/of Quooker. Is er voldoende ruimte in de meterkast of wellicht moet de meterkast verhuizen naar een andere plek? Een vuistregel is om dit binnen een radius van 5 meter van de voordeur te doen. De afmeting van de binnenmaat moet minimaal 37x77cm zijn.
6. Liggen er al of niet zonnepanelen op het pand?
Bij panden met een beschermde status is het geen vanzelfsprekendheid dat er aan de zonkant zonnepanelen geplaatst mogen worden. Aanpassingen aan de voorgevel zijn omstreden bij een monumentencommissie. Zonnepanelen op het dakvlak aan de voorgevel worden afgekeurd. Mocht de kap gedraaid zijn t.o.v. de voorgevel, dan dienen de zonnepanelen meer naar achteren gelegd te worden, zodat het straatbeeld zo min mogelijk aangetast wordt. Kies een zwart paneel zonder zilveren details en zorg voor een aaneengesloten vlak. Houd er rekening mee dat het rendement van de zonnepanelen geen criterium is voor een monumentencommissie.
7. Kan je al je wensen inpassen in het monument?
Zijn alle gewenste functies onder te brengen in het huidige pand? Mocht het pand op dit vlak niet voldoen dan is er soms een bouwkundige ingreep nodig om te komen tot het gewenste resultaat. In dit geval heb je een architect nodig die kennis en ervaring heeft met wijzigingen aan een monument. Kies een architect die ervaring heeft met monumenten; het is een specialisme. Een bekend gezicht of bureau wekt vertrouwen. De architect kan inschatten welke wijzigingen voorstelbaar zijn vanuit een beoordeling door de gemeente en/of welstands- of monumentencommissie. Ook wil je weten of je portemonnee dergelijke bouwkundige ingrepen toestaat.
8. Welke onderdelen dienen gehandhaafd te blijven vanuit bouwhistorisch oogpunt?
De afdeling Erfgoed van de gemeente maakt voor panden met een beschermde status vaak een redengevende omschrijving of bouwhistorisch notitie. Hierin staat omschreven welke onderdelen waardevol zijn en beschermd worden. Een bouwhistorisch rapport wordt gevraagd wanneer er bouwplannen voorgelegd worden aan de gemeente. Een bouwhistoricus wordt in een dergelijk geval benaderd voor het maken van een rapport. Hierin staat o.a. een waardebepaling, waarin onderdelen omschreven worden a.d.h.v. een categorie met een kleurcode.
-hoge monumentenwaarde (blauw)
-positieve monumentenwaarde (groen)
-indifferente monumentenwaarde (geel)
De gemeente onderbouwt haar beslissingen mede a.d.h.v. het bouwhistorisch rapport. Onderdelen die veelal beschermd worden zijn bijvoorbeeld kapconstructies, balklagen, vloeren, muren, schouwen, raamindelingen, wandtegels en markante details.
9. Is het samenvoegen van ruimtes toegestaan?
Van oudsher zien we dat woningen vaak ingedeeld werden in losse ruimtes. De woonwens is vaak om kleinere ruimtes samen te voegen. Bij monumenten is dit geen vanzelfsprekendheid. Vaak dienen scheidingswanden of gedeeltes daarvan te blijven staan zodat de ruimtes leesbaar blijven. Het hoeft geen probleem te zijn dat er gedeeltes moeten blijven staan. Het is juist de uitdaging om hier met het interieur op in te spelen. Mits goed onderbouwd bij een monumentencommissie zijn er soms meer ingrepen mogelijk dan in eerste instantie lijkt.
10. Hoe kun je vooraf een beeld krijgen van de te verwachten investering om het monument naar je zin te krijgen?
De totale investering is veelal een combinatie van verduurzamen, renoveren en zeker ook het ‘eigen maken’ en inrichten van het pand. Als je nog geen plan hebt, is het lastig om een aannemer al te laten rekenen. Door van tevoren het bovenstaande lijstje af te werken krijg je meer duidelijkheid bij de stappen die gemaakt dienen te worden. Ruwweg kun je er van uitgaan dat ca. een derde van het budget nodig is om het pand te verduurzamen. Op basis van ervaringscijfers kan er wel een grove inschatting gemaakt worden.
Het verbouwen, renoveren en verduurzamen is een grotere opgave bij monumentale panden dan bij een panden zonder een beschermde status. Laat je aan de hand nemen door een architect die gespecialiseerd is in het verbouwen van monumenten. Zij kunnen in mogelijkheden denken en brengen hun expertise en passie in om tot de juiste mix en match te komen.
Wil je op korte termijn weten of je wensen in te passen zijn in het monument wat je op het oog hebt? Neem dan contact op met de architecten van BuroKoek voor een Koopscan. Zo voorkom je dat je na de aankoop van het pand voor onaangename verrassingen komt te staan.
