Wat komt er kijken bij de renovatie van een Monumentaal bedrijfspand?
Het gaat goed met je bedrijf. Je zou graag verhuizen naar een bijzonder pand wat je bedrijf net dat beetje extra cachet geeft. Met een uitstraling die passend is voor waar jouw bedrijf voor staat. En dan valt je oog op een prachtig historisch pand. Je krijgt een rondleiding en je bent meteen verliefd. Het sfeervolle pand ademt de unieke stijl van lang vervlogen jaren. Een plek waar de geschiedenis leeft. Zou dit jouw nieuwe bedrijfspand kunnen worden? Maar wat komt erbij kijken wanneer je de aanschaf van een historisch bedrijfspand of Monument overweegt? In dit blog geeft BuroKoek 29 tips aan bedrijven die zich willen vestigen in een Monument. Doe er je voordeel mee.
1. Zoek uit of het pand een beschermde status heeft
In Nederland zijn er 62.000 Rijksmonumenten, die allemaal een beschermde status hebben. De vraag is dus of het pand wat je op het oog hebt een Rijksmonument is? Dat kun je uitzoeken op de site van Monumenten.nl. Het Rijksmonumentenregister wordt beheerd door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Ook daar vind je mogelijk meer informatie over het Monumentale pand wat je bezocht hebt voor je bedrijf.
2. Denk aan welke voordelen en nadelen de beschermde status van het monumentale bedrijfspand heeft voor je bedrijf
Wanneer het pand dat je op het oog hebt een Rijksmonument blijkt te zijn, heeft dit zowel voordelen als nadelen. Een voordeel kan zijn dat je mogelijk subsidie kunt aanvragen voor renovatie en onderhoud, of een lening met een lage rente kunt afsluiten. Het kan nadelig zijn als er historische elementen behouden moeten worden die een noodzakelijk wijziging in de weg staat voor je bedrijf. Er zijn beperkingen aan wat je mag wijzigen. Ook kan een verbouwing aan een Monument wat duurder uitpakken omdat je ook met authentieke materialen moet werken. Het is dus belangrijk om goed de voor- en nadelen in jouw specifieke situatie uit te zoeken. De gemeente waar je in woont, kan je hiermee helpen, maar je kunt ook terecht bij de Monumentenwacht in jouw provincie of bij de Infodesk van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed.
3. Onderzoek de consequenties van het verschil van status voor de mogelijkheden van het pand
Er is onderscheid tussen een Rijksmonument, een Gemeentelijk Monument, een Provinciaal Monument, Beschermd stads- en dorpsgezicht, Mobiel Erfgoed en panden uit de Wederopbouwperiode. Wanneer je weet welke status het Monumentale bedrijfspand heeft wat jij op het oog hebt, kun je uitzoeken wat hier de consequenties van zijn. Voor elk type Monument gelden andere regels en voorwaarden.
4. Zoek uit welke onderdelen beschermd zijn aan het interieur van het pand
De volgende stap is om uit te zoeken welke onderdelen aan het interieur van het pand beschermd zijn. Want vaak bezitten juist die beschermde onderdelen iets wat ‘jouw’ Monumentale pand uniek maakt. En juist dat is iets om te koesteren. Een kundige interieurarchitect kan je helpen om dit te versterken zonder dat het gaat overheersen. Burokoek heeft veel affiniteit en een ruime ervaring met Monumentale panden.
5. Vraag bij de gemeente op of er originele bouwtekeningen zijn van het pand
Het is ongelooflijk waardevol wanneer de oorspronkelijke bouwtekeningen bewaard zijn gebleven. Informeer hiernaar bij de gemeente; zij slaan bouwtekeningen op in het gemeentearchief. Mochten zij niets hebben, dan maak je nog kans bij de afdeling Bouwhistorie. Je kunt ook de vroegere eigenaren benaderen. Ook hebben verenigingen op het gebied van bouwhistorie soms kopieën van bouwtekeningen in hun bezit. De originele tekeningen laten veel zien over de niet zichtbare onderdelen van het pand, zoals o.a. de fundering, draagmuren en/of de balklagen. Je krijgt in feite een kijkje in de hersenpan van de originele architect. Besef wel dat het pand in de loop van de jaren kan zijn aangepast en dat de originele bouwtekeningen niet of niet meer kloppend zijn.
6. Laat het pand digitaal in kaart brengen in 2D of 3D
Een Monument is in de loop der eeuwen aan allerlei veranderingen onderhevig. Het is nodig om je verbouwplannen te baseren op betrouwbare tekeningen van de huidige situatie. Voor een haalbaarheidsonderzoek volstaat een betrouwbare plattegrond op basis van metingen in het werk. Is het pand schots en scheef, dan lukt het niet meer om beslissingen te baseren o.b.v. alleen een plattegrond. In dit geval voegt een ingemeten ruimtelijk model veel toe. Het inmeten van een Monument is meestal een tijdrovende klus. Daarom raden wij aan om voor het verrichten van uitvoeringstekeningen een 3D laserscan te laten maken waarmee het project verder uitgewerkt wordt naar uitvoeringstekeningen. Deze 3D scan brengt de daadwerkelijke situatie in detail in kaart. Hier leer je meer over hoe 3D scannen werkt. In een volgend blog vertelt Jeroen Pelser, directeur Innovatie bij PelserHartman 3D Measuring Solutions, meer over de uitdagingen bij het opmeten en inscannen van Monumentale panden.
7. Voer zo nodig destructief onderzoek uit
Soms kan het zinvol zijn om iets open en bloot te leggen om meer te weten te komen over de opbouw ervan. Dan kun je besluiten om ‘destructief onderzoek’ te laten verrichten. Dit kan ook wanneer je bijvoorbeeld wilt weten waarom een gevel is verzakt, of hoe een kapconstructie er achter de dakplaten uitziet. Of om te bekijken of de bouw wel conform de tekeningen is uitgevoerd. Wanneer er tijdens de bouw afgeweken wordt van tekening worden er vaak geen revisietekeningen gemaakt. Overigens ben je als koper niet verplicht om bouwkundig of destructief onderzoek te verrichten. Wel is dit veelal raadzaam om te doen om een verborgen gebrek bloot te leggen.
8. Laat door een professional uitzoeken of het pand voldoet aan de eisen die nodig zijn voor het bedrijf
Wat heb jij nu nodig qua huisvesting om van je bedrijf een succes te maken? En hoe vertaalt zich dat naar het pand wat je op het oog hebt? Als ambitieuze ondernemer wil je weten of je huisvesting ook in de toekomst aansluit op je visie. Passen die ambities wel bij het Monumentale pand wat je nu bekijkt? Dit zijn echt zaken om voor te leggen aan een professional. Laat vooraf een haalbaarheidsanalyse uitvoeren door BuroKoek. We kijken graag met je mee. Zo zorgen we er samen voor dat het historisch bedrijfspand straks bij je past als een fijne jas. Zowel nu, als in de toekomst.
9. Zoek uit of het pand asbest onderdelen bevat die geroerd zullen worden
Asbest wordt al sinds eeuwen gebruikt. Na de oorlog tot ongeveer 1980 werd asbest steeds vaker toegepast. De kans dat je in je Monumentale bedrijfspand met asbest te maken krijgt is dus groot. Voordat je een renovatie of restauratie wil uitvoeren ben je in de meeste gevallen verplicht om een asbestinventarisatierapport te laten opmaken. Ook het verwijderen van asbesthoudende onderdelen is vergunningsplichtig. Op de website van Stichting Erm vind je meer informatie over asbest in Monumenten.
10. Laat een Analyse uitvoeren voor de mogelijkheden en laat uitzoeken of wijzigingen Omgevingsvergunningplichtig zijn
Wat is er daadwerkelijk mogelijk bij het verbouwen van een Monumentaal bedrijfspand? Wat is bijvoorbeeld de historische waarde van de balklagen, van de historische plafonds, de ramen etc.? Het inventariseren van de mogelijkheden binnen Monumentale panden is vakwerk. Laat dit dus aan de specialist over; het is echt werk voor een expert om dit in kaart te brengen.
TIP: vraag het actieplan verbouwen aan via onze website!
11. Laat aan de hand van een Analyse een inschatting maken van de kosten
Zodra er een plan in beeld is op plattegrond niveau is het mogelijk om een grove inschatting van de kosten te maken a.d.h.v. ervaringscijfers. Dit kan je laten doen door een aannemer, maar ook door een ervaren interieurarchitect. Over het algemeen komen aannemers wat lager uit, omdat zij geen ervaringscijfers hebben van verlichtingsplannen of (maatwerk) meubilair. Dit geeft een goede indicatie voor de haalbaarheid van een project. Het is verstandig om hier inzicht in te krijgen vóór je de volgende stap zet.
12. Laat een Informatief bouwplan indienen bij de betreffende gemeente
Een informatief bouwplan indienen doe je om te toetsen wat de mogelijkheden zijn voor je pand. Het is zinvol om de gemeente in een vroeg stadium te betrekken in je plannen. Zo kunnen zij meedenken in de planvorming, waardoor de rest van het vergunningstraject vaak soepeler verloopt. Daarbij kun je zonder toestemming niet verder. Het plan kan dan getoetst worden aan de hand van het vigerende bestemmingsplan en andere eisen, waarna de weg vrij ligt om een omgevingsvergunning aan te vragen.
13. Met welke commissies krijg je te maken en hoe werkt de procedure van een Informatief bouwplan
Als de locatie van het Monumentale pand in het buitengebied ligt, beslist eerst de provincie over je plan. Indien de locatie in de bebouwde kom ligt dan krijg je alleen te maken met de gemeente. Een Stedenbouwkundige toetst het plan eerst aan het vigerend bestemmingsplan. Aansluitend zal een Monumentencommissie of een Welstandscommissie (indien het pand een beschermde status heeft) advies uitbrengen aan de gemeente over je plan. Afdeling Erfrecht en Bouwhistorie maken ook onderdeel uit van de adviescommissie. De gemeente neemt het advies vaak over, maar is dit niet verplicht. Laat je informeren over hoe de procedure van een Informatief Bouwplan werkt en met welk tijdsbestek je rekening moet houden.
14. In hoeverre kan de gemeente, op advies van de commissies, keuzes opleggen aan de eigenaar van het pand met betrekking tot wijzigingen?
Wanneer je weet met wie en met welke procedures je te maken krijgt, kun je er ook achter komen in hoeverre overheden en instanties keuzes aan jou kunnen opleggen bij het wijzigen van jouw Monumentale bedrijfspand. Het advies is in principe bindend, maar er kan bezwaar aangetekend worden. Indien het plan niet wordt uitgevoerd volgens de verleende vergunning kan de gemeente boetes opleggen. Indien je bedrijfspand een Monumentale status heeft kunnen er tijdens de uitvoering werkbezoeken gebracht worden om hierop toe te zien. Adviescommissies zijn er om onze Monumenten te beschermen. Er is een wederzijds belang om samen te werken.
15. Wat zijn de vereisten om een omgevingsvergunning in te kunnen dienen?
De fase na het advies op het Informatief bouwplan behelst het uitzoeken of je een omgevingsvergunning nodig hebt, en zo ja, welke tijd daarmee is gemoeid. Je kunt voor meer informatie en het aanvragen van een vergunning terecht bij je gemeente of bij het Omgevingsloket online. Middels een vergunningscheck wordt aangegeven welke onderdelen aangeleverd dienen te worden. Er zijn verschillende typen omgevingsvergunningen. Een overzicht vindt u hier. Een professional aan je zijde helpt je om door de bomen het bos weer te zien.
16. De mogelijkheid met betrekking tot de hypotheek en belastingen
De omvang van de verbouwing is nu duidelijk. Er is inzicht in de wet- en regelgeving en in de mogelijkheden en onmogelijkheden. Dan wordt het ook tijd om na te denken over de financiering. Als eigenaar van een Rijksmonument kunt u lenen tegen een lagere rente met de Restauratie-hypotheek. Ook is het soms mogelijk om subsidies aan te vragen. Een subsidieaanvraag dient vooraf ingediend te worden, dus vóór de verbouwing. Er zijn professionals die je hiermee kunnen begeleiden.
17. Welke subsidieregelingen zijn van toepassing op Monumentale (bedrijfs)panden?
Er zijn verschillende subsidies beschikbaar voor eigenaren van Monumentale panden. Welke op jouw situatie van toepassing zijn, is van veel factoren afhankelijk. Er zijn subsidies voor renovatie, onderhoud en energiebesparende maatregelen. Ook bij het herbestemmen van een Monument zijn er subsidiemogelijkheden. We raden je met klem aan om dit met een professional uit te zoeken. Zo weet je zeker dat je geen geld laat liggen. Het onderhouden van een Monument is al kostbaar genoeg!
18. Belendende panden en buren
Stel, je wilt een een zijgevel aanpassen. Een gevel waar je nieuwe buren tegenaan kijken. Het is goed mogelijk dat zij daar ook iets van vinden. Zorg dat je goed weet wat dit kan betekenen voor jouw verbouwplannen. Wat hebben de buren precies voor inspraak en invloed? Voor verbouwingen aan een Monument geldt altijd een uitgebreide vergunningsprocedure. Wanneer er een vergunning is aangevraagd, kunnen buren binnen een bepaalde periode hun zienswijze indienen bij de gemeente. Ze kunnen vragen om de vergunning af te wijzen. Wanneer er door buren bezwaar is aangetekend moet de gemeente nogmaals bekijken of de vergunning wordt verleend. Wordt deze toch goedgekeurd, dan kunnen de buren in beroep gaan bij een bestuursrechter. Beter is het om de buren te kennen in de gewenste wijzigingen, dus voordat de vergunning wordt aangevraagd.
19. Wat je moet weten over onderhoud en beeldbepalende wijzigingen
Bij panden met Monumentale status zijn vaak allerlei zaken vastgelegd. Zo wil de gemeente op de hoogte gebracht worden van kleurwijzigingen aan de buitenzijde. Soms zelfs voor het interieur. Wanneer het om eenvoudig onderhoud gaat – waarbij de kleuren en details niet worden aangepast – is er geen vergunning nodig. Maar ga je oude verflagen afkrabben en verwijderen, is die vergunning wél nodig. Bij het onderhouden van een Monument is gedegen kennis van materialen onmisbaar. Soms is daar zelfs technisch onderzoek voor nodig om duidelijkheid te krijgen over het type verf dat is gebruikt, de techniek waarmee deze is aangebracht en de samenstelling van de kleur. Wanneer er weinig over de kleuren bekend is, kun je kleurhistorisch onderzoek laten uitvoeren. Hetzelfde geldt voor aanpassingen aan HWA (hemelwaterafvoeren). Ook deze kunnen beschermd zijn. Start elke aanpassing daarom met gedegen onderzoek.
20. Hoe ga je om met Installaties in een Monumentaal pand?
Er kunnen veel redenen zijn om de installaties van een Monument aan te pakken. Je wilt voldoen aan veiligheidsregels, verduurzamen, of bent op zoek naar meer comfort. Dat zijn ook aardige uitdagingen voor installateurs. Want hoe krijg je het lekker warm wanneer je de installatie wilt aanpassen maar tegelijkertijd ook de authentieke ongeïsoleerde vloer wilt handhaven? En hoe past je nieuwe techniek binnen het bestaande pand? Het is verstandig om een integraal plan te maken waar vanaf het begin ook een installateur bij is betrokken. En dan bij voorkeur iemand met ervaring met historische panden. Daarnaast zijn keuzes die je kunt maken ook afhankelijk van het advies van de gemeente.
21. Laat een Duurzaamheidsplan maken
Een Monument verduurzamen is echt een vak apart. Je hebt met zoveel verschillende factoren te maken en je wilt tegelijkertijd niet het uiterlijk aantasten. Denk aan ventilatie, isolatie, verwarming & koeling en laten we ook de beglazing niet vergeten. Omdat dit zoveel verschillende factoren betreft, adviseren wij om voor een Monument altijd een Duurzaamheidsplan te laten maken. En ook al lijken duurzaamheid en het behoud van een Monument elkaar in de weg te staan, met een goed doordacht plan valt er toch veel winst te behalen.
22. Hoe ga ik om met isoleren van vloer, wanden en kap zonder het karakter te verliezen?
Ook het isoleren van een Monument begint met het maken van een goed plan en het aanvragen van een vergunning. Neem als uitgangspunt dat het oorspronkelijke karakter zoveel mogelijk bewaard moet blijven. Bepaal wat het meeste effect zal hebben en in welke stappen je wilt gaan isoleren. Over de keuze voor isolatiematerialen kun je bij een isolatiespecialist terecht. Als eigenaar van een Monument kun je rekenen op ondersteuning wanneer je een renovatie met verduurzaming combineert.
23. Renoveren van specifieke onderdelen. Waar hecht je waarde aan en wat mag wijken?
Wanneer je een pand grondig gaat renoveren, zul je soms concessies moeten doen. Dan is het belangrijk om de grote lijnen in de gaten te houden. Bekijk welke details er voor jou uitspringen en welke elementen je perse wilt bewaren. De grootste uitdaging is het behouden van de ziel van het pand terwijl je renoveert. Zo kun je er bijvoorbeeld voor kiezen om oude stenen muren te laten zien. Bekijk ook het kantoorpand van Elvedes Cable & Brake Systems.
“Wij zijn elke dag weer blij met de prettige en inspirerende werkomgeving die BuroKoek voor ons gecreëerd heeft. Een goede basis voor mens en geest!”
Carl van der Spruijt – (mede)eigenaar Elvedes
24. Hoe benadruk je de kwaliteit van het pand en plaats je die kwaliteit in dienst van je onderneming en klanten met een omzetverhoging als resultaat?
Elk Monument heeft een specifieke kwaliteit. Iets unieks, een exclusiviteit die afstraalt op jouw onderneming. De bijzondere ligging, de hoge plafonds, statige trappen, Monumentale ruimtes, ramen met glas-in-lood, het kan van alles zijn. Wanneer je plannen gaat maken voor een renovatie, zorg er dan voor dat je de bijzonderheden van het Monument optimaal belicht en ze zo laat bijdragen aan de uitstraling van je bedrijf. Vergeet niet dat je een eerste indruk maar één keer maakt. Door je bedrijf de juiste uitstraling te geven, verras je je klanten of opdrachtgevers. Een verpletterende indruk wekt vertrouwen èn toont professionaliteit. Het helpt ook om de juiste doelgroep aan te trekken. Dat geldt niet alleen voor de ruimte zelf, maar ook voor de inrichting en voor het kleurgebruik. Kom eens kijken in het Monument waarin BuroKoek is gevestigd.
25. Hoe je maatwerk meubilair, maar ook inrichting een eigen identiteit kan geven aan je Monument
Heb je ooit een art deco pand bezocht? Dan is het je misschien opgevallen dat daar de elementen van het pand naadloos overlopen in het interieur en de meubels. Het is onmiskenbaar een eenheid. Bij een monumentaal pand komt dat net even wat preciezer. Een eigentijdse invulling in een authentiek pand vraagt vaak om een stijlbreuk. Met maatwerk meubilair kun je veel oplossen in een interieur. Je kunt er de looproutes mee definiëren of er een ruimte optimaal mee benutten. Kleur en materiaalgebruik geven een eigen identiteit en daarom een absolute meerwaarde voor je uniek zakelijke interieur.
26. Wat is het effect van kleur?
Kleuren zijn zeer bepalend voor de sfeer van je Monumentale bedrijfspand. Het effect van kleurgebruik in een ruimte blijft altijd boeien. Je kunt er optisch mee spelen waardoor de uniciteit van de ruimte versterkt wordt. Onderzoek bij welke sfeer je het beste zaken kunt doen. Dit kun je door sfeerfoto’s te verzamelen. Wil je een vrolijke en informele sfeer met actief kleurgebruik of juist ingetogen en sereen met rustgevende kleuren?
27. Hoe draagt de beplanting bij aan de uitstraling van je interieur?
Planten mogen op kantoor niet ontbreken. Ze dragen bij aan een goed binnenklimaat. Maar welke plant past waar? Niet iedere plant wil op een bepaalde plek staan. Daarbij heeft de een net iets meer aandacht nodig dan de andere. Als je geen groene vingers hebt, kan je de verzorging ook uitbesteden. Een ‘ongelukkige’ plant spreekt niet tot te verbeelding, en is geen aanvulling op je imago. Wij adviseren om een plantontwerp te laten maken door een professional. Ga je zelf aan de slag let dan op onderhoud, lichtinval, tocht en niet in de laatste plaats: de verwarming.
28. Zo kan een groenere omgeving buiten bijdragen aan de uitstraling van het Monument
Ook het groen wat rondom je pand staat doet veel met de uitstraling van jouw Monumentale pand. Vergeet daarom de tuin niet! Zorg dat je pand kan ademen, terwijl het toch omzoomd wordt door planten, struiken en bomen die het plaatje compleet maken.
29. Hoe vind je een goede Monument renovatiespecialist om mee te werken?
Een Monument renoveren kun je zelden alleen. Op veel vlakken is specialistische ondersteuning nodig om tot het beste resultaat te komen. Maar hoe vind je nou dé specialist die jou gaat helpen? Je kunt dit blog gebruiken om telefonisch al wat relevante vragen te stellen over een aantal verschillende punten. Dan krijg je al snel een beeld of iemand weet waar hij of zij het over heeft. Maak dan een vrijblijvende afspraak en kijk of er een klik is. Je gaat immers voor een langere periode intensief samenwerken. Doe vooraf je research, zodat je weet met wie je om de tafel zit. Vraag tijdens het gesprek naar voorbeelden van gerealiseerde projecten en naar referenties. Hou in de gaten dat interieurarchitect een beschermde titel is, niet te verwarren met interieurontwerper.
Koffie met (Buro) Koek?
Wanneer je dit blog t/m punt 29 hebt gelezen, weten wij het zeker: jij hebt je hart verloren aan, of je zinnen gezet op, een Monument. Alvast één gedeelde passie met BuroKoek. Tijd om bij ons langs te komen. Ons Rijksmonument Het Sevengester is een voorbeeld van hoe je je bedrijfspand kunt renoveren en verbouwen, Daarom nodigen Arjan Pijnenburg en Jolanda van Deventer jullie van harte uit voor koffie met Koek! Neem gerust contact met ons op voor een eerste vrijblijvende kennismaking. Nieuwsgierig? Wij inmiddels ook naar jou èn je pand!
