6 Tips voordat je een monumentale woonboerderij overweegt te kopen
Je verliest je hart aan een Rijksmonument. Je valt voor een karakteristieke woonboerderij. Een plek waar je de ruimte hebt om je droomwoning of droom bedrijfsruimte te realiseren. Vaak zit er een aardig lapje grond bij dergelijke objecten. Een buitenkans, of een hoop kopzorgen? Regelmatig is de koop al rond als opdrachtgevers contact opnemen met ons voor het maken van een plan en dat is jammer, want wanneer je beslagen ten ijs komt voorkom je een miskoop.
Als specialisten in het verbouwen van monumentale panden bij BuroKoek geven we 6 tips voor iedereen die de aankoop van een monumentale woonboerderij of historisch pand overweegt. Lees hieronder waar je op kunt letten voordat je overgaat tot het kopen van de woonboerderij. Zo voorkom je dat je voor onbedoelde verrassingen komt te staan.
Ervaringen van een interieurarchitect met monumenten:
6 tips voordat je een monumentaal pand koopt
1. Heeft het pand een beschermde status en zo ja, welke?
Je woonboerderij kan prachtig zijn, zonder een monumentale status te hebben. Is het object wel beschermd, dan zijn er deze soorten:
_ Rijksmonument
_ Gemeentelijk monument
_ Beschermd stads- of dorpsgezicht
_ Provinciaal monument
Vind informatie over de mate van bescherming op monumenten.nl
Op monumenten.nl kun je meer informatie vinden hierover. De mate van bescherming zegt iets over de vrijheid die je hebt om architectonische aanpassingen te doen. Er is een monumentenlijst die beschrijft welke onderdelen van je monumentale pand of boerderij beschermd zijn. Dit kan van grote invloed zijn op je verbouwplannen. Daarom is het belangrijk om dit van tevoren te onderzoeken. Adviescommissies, ingehuurd door de gemeente, brengen advies uit over uiterlijke wijzigingen aan het monument. Zo kan een plan meerdere malen beoordeeld worden door Welstand, de Monumentencommissie of Erfgoed tot er overeenstemming volgt. Deze commissies zijn in het leven geroepen om onze monumenten te beschermen. Zij houden geen rekening met kosten die voortkomen uit het advies.
2. Uit welk jaar dateert de woonboerderij?
De periode waarin asbest toegepast werd is vanaf 1945 tot in de jaren 80. Asbest herken je vaak aan een steenachtig grijs uiterlijk, vaak voorzien van een onderliggende textuur in plaatvorm. Dit materiaal werd vroeger vaak toegepast omdat het slijtvast was en isolerende, brandvertragende eigenschappen had. Daarbij was het goedkoop. Asbest bestaat in zowel een hechtgebonden vorm zoals golfplaten, als losgebonden, zoals spuitasbest. Experts van saneringsbedrijven kunnen vaststellen of het daadwerkelijk over asbest gaat, maar een gewaarschuwd mens telt voor twee. Stel dat je een vermoeden van asbest hebt, weet dan dat het saneren zeer kostbaar en tijdrovend is.
Foto asbest
3. Zijn er originele bouwtekeningen beschikbaar van de monumentale woonboerderij?
Het is een voordeel om originele bouwtekeningen te bemachtigen van het monumentale pand wat je op het oog hebt. Indien deze niet beschikbaar zijn via de vorige eigenaar, dan loont het de moeite om contact op te nemen met de betreffende gemeente om te informeren. Originele tekeningen geven veel antwoorden op vragen tijdens het uitwerken van een plan. Zo kan de wijze van funderen van belang zijn, de richting van balklagen etc. etc.. In een vroeg stadium kan de haalbaarheid van een plan bekeken worden door een architect of een constructeur, als het plan handen en voeten krijgt.
Wat als er geen tekeningen beschikbaar zijn?
Indien er geen bouwtekeningen beschikbaar zijn, dient de bestaande situatie ingemeten en uitgetekend te worden. Ook een 3D scan kan dan een goede oplossing zijn. Wanneer je al in bezit bent van de juiste bouwtekeningen kan dit werk grotendeels overgeslagen worden. Controle is wel altijd nodig, omdat er niet altijd volgens tekening wordt uitgevoerd. Een oud pand heeft vaak meerdere verbouwingen meegemaakt. Deze verbouwingen zijn zelden allemaal goed in tekeningen bijgehouden. Bij de ontwikkeling van een plan kan oud beeldmateriaal of een originele bouwtekening als argument dienen ter onderbouwing van een wijziging naar de Welstands- of Monumentencommissie.
4. Vraag het vigerende bestemmingsplan op bij de gemeente
Als er plannen zijn voor een uitbreiding, kijk dan in welk bestemmingsgebied de woonboerderij staat. In dit bestemmingsplan staat omschreven aan welke maatvoering een aanbouw of bijgebouw dient te voldoen. Er staat ook in hoeveel er van het perceel bebouwd mag worden. Een bestemmingsplan voor een monument heet een vigerend bestemmingsplan. Aan de voorgevel worden ingrepen vaak niet – of met mate – getolereerd. Dit ter bescherming van het straat- en omgevingsbeeld. Aan de zij- of achtergevel is de kans groter dat er positief gereageerd wordt wanneer er wijzigingen gewenst zijn. Ook al is dit weer afhankelijk van belendende panden. Een pand met een beschermde status is altijd vergunningsplichtig.
5. Is de woonboerderij goed geïsoleerd?
Het geeft een romantisch beeld om tegen oud metselwerk aan te kijken aan de binnenzijde in een voormalige stal. Als de muur steens is opgebouwd, dat wil zeggen massief zonder luchtspouw, dan zal er naar binnen toe geïsoleerd worden. Hierdoor vervalt het beeld van oude steentjes. Het goede nieuws: er is meestal voldoende ruimte om aan de binnenkant een spouwmuur – of zelfs een nieuwe geïsoleerde vloer toe te voegen. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor de kap. Als je de pannen of leien in het zicht wil houden met panlatten, dan dient er vanaf de buitenkant geïsoleerd te worden. Dat wil zeggen dat de kap groter wordt en dat dit een wijziging betreft in het aangezicht. Dit staat nog los van de omvang van een dergelijke ingreep. Als je het romantische uiterlijk van je monumentale woonboerderij toch wil behouden, want daar viel je voor, dan vergt dit een extra inspanning van de architect. Enkel glas vervangen voor dubbel glas kan vaak niet in bestaande kozijnen vanwege de dikte van isolatieglas. Monumentenglas kan dan een oplossing bieden of voorzetglas of nieuwe kozijnen.
6. Hoe is de woonboerderij gefundeerd?
De fundering van een pand is letterlijk de basis waarop het pand is gebouwd. Deze is van groot belang voor de staat van het pand. Oude boerderijen werden heel vroeger vaak direct op kale grond gebouwd. Deze panden hebben weinig fundering, waardoor de kans op verzakking aanwezig is. Het stabiliseren van een fundering is een kostbare, maar noodzakelijke klus. Een ander probleem wat zich kan voordoen bij onvoldoende fundering is optrekkend vocht. Het toepassen van folie is een gebruik wat pas in de vorige eeuw is gestart. Dus check een monumentaal pand altijd op optrekkend vocht. Alleen wanneer de oorzaak van vochtige muren bekend is kun je komen tot een blijvende oplossing.
Geen ontmoedigingsbeleid!
Deze 6 tips kunnen als een ontmoedigingsbeleid worden opgevat. Dat is niet onze bedoeling. Wij weten dat de meest bijzondere interieurs ontstaan in monumentale panden, waar een spanningsveld ontstaat tussen oud en nieuw. Geen wonder dat wij verzot zijn op monumentale panden. Mocht je dit blog toch pas lezen als het pand al op naam staat, weet dan dat je altijd bij ons aan mag kloppen.
Over BuroKoek
BuroKoek blinkt uit in creatieve interieurarchitectuur voor historische gebouwen. Bekijk hier naar het eindresultaat van deze hieronder verbouwde woonboerderij voor meer inspiratie en neem contact met ons op voor onze aanpak van jouw vraagstuk.
Geschreven door Jolanda van Deventer
